集体建设用地、宅基地有望可办抵押贷款

哪些宅基地有望可抵押?

根据正在征求意见的宅基地细则,宅基地使用抵押权登记必须同时具备三个条件:

首先,宅基地已依法取得《集体土地使用证》,该宅基地上的农村村民房屋已依法取得《房屋所有权证》;

其次,宅基地使用权不得单独抵押,必须与合法建造并依法办理了房屋所有权证的地上建筑物一并抵押;

再次,村民的房屋已办理抵押登记的,该村民房屋占用的宅基地应当办理宅基地使用权抵押权登记。

哪些集体建设用地有望可抵押?

根据正在征求意见的集体建设用地细则,集体建设用地使用权抵押权登记应当遵循土地所有权和土地占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

产权不明或有争议的,以公益为目的的教育、医疗卫生等公益和公共设施用地,依法被查封、扣押、监管的,法律、行政法规规定不得抵押的,有上述情形之一的集体建设用地使用权不得设定抵押。

乡(镇、街)村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡(镇、街)村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围的建设用地使用权一并抵押。

农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,应当提供本集体经济组织的村民会议2A3以上成员或2A3以上村民代表同意抵押的书面材料。

市民如有修改意见和建议可在2014年5月4日前通过传真或电子邮件反馈。传真:(0763)3363344,电子邮箱:diceke@163.com,清远日报党报热线3344110或电子邮箱qyrbxw@126.com。

宅基地使用权须与地上建筑物一并抵押

根据目前的法律法规,宅基地是不可以抵押的。清远现在在搞试点,两项细则是结合目前的法律法规整合出来的,公示、收集意见并修改后,还要报市政府常务会议审议通过。

这是全市首次将宅基地、集体建设用地的使用权和抵押权登记纳入规范当中。其中最大的突破点是对宅基地的抵押权登记作出规定。

根据宅基地细则,宅基地使用抵押权登记必须同时具备三个条件,首先,宅基地已依法取得《集体土地使用证》,该宅基地上的农村村民房屋已依法取得《房屋所有权证》;其次,宅基地使用权不得单独抵押,必须与合法建造并依法办理了房屋所有权证的地上建筑物一并抵押;再次,村民的房屋已办理抵押登记的,该村民房屋占用的宅基地应当办理宅基地使用权抵押权登记。

集体建设用地使用权抵押权登记应当遵循土地所有权和土地占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

产权不明或有争议的,以公益为目的的教育、医疗卫生等公益和公共设施用地,依法被查封、扣押、监管的,法律、行政法规规定不得抵押的,有上述情形之一的集体建设用地使用权不得设定抵押。

乡(镇、街)村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡(镇、街)村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围的建设用地使用权一并抵押。

农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。

严格规范确认宅基地使用权主体

确权是宅基地抵押的前提。根据“宅基地细则”,宅基地使用权应该按照省、市级人民政府规定的面积标准,依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合土地利用总体规划及城市总体规划、村镇规划的前提下,经本农民集体会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证。

已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天。公告期满后,由村民小组所在的村委会出具无异议证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。

超面积宅基地按不同历史阶段进行确权登记发证

“宅基地细则”规定,1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行确权登记。

1987年《土地管理法》实施后,宅基地面积超过当地规定标准的,按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

此外,除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的不予受理。城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理。

对于违法宅基地,必须依法依规处理后方可登记。

赋予宅基地抵押权利,小产权房如何处置是关键

农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

在国土资源部提出抓紧制定“办法”之前,除山东等个别省份之外制定了地方层面的宅基地管理办法之外,关于农村宅基地的权能问题,仅在《物权法》《土地管理法》中有原则性的涉及,但对于具体的管理办法,一直没有全国性的行政规章可做依据。在实践中,农村宅基地的转让、抵押、担保等财产权,长期缺乏执行层面的规定。

尽管关于土地管理制度改革的总体方案尚未由国务院最终批准,但是,作为全国土地管理的主管部门,国土资源部已经开始对农村宅基地领域的改革做出原则性的部署。在2014年将要开展的工作中,“宅基地管理办法”位列其中。

截至目前,中国尚未有全国性的关于农村宅基地的统一法律和规章。而在“宅基地管理办法”的制定过程中,国土资源部已经会同有关部门,考虑赋予农村宅基地抵押、担保、转让过程中的相关权利。当下,除极少部分试点地区外,农村宅基地被禁止用于抵押担保。